מה זה מס שבח ומי משלם אותו?
מעודכן ספטמבר 2026
מס שבח הוא מס שמשלם המוכר (לא הקונה) על הרווח — "השבח" — שנוצר בין מחיר הקנייה למחיר המכירה של הנכס, בשיעור של עד 25% על הרווח הריאלי. מוכר דירה יחידה זכאי ברוב המקרים לפטור מלא, בכפוף לתנאי החוק ולתקרת פטור.
העקרונות החשובים
- המס חל על הרווח בלבד — לא על מחיר המכירה. קניתם ב-1.5M ומכרתם ב-2M? הבסיס למס הוא 500 אלף, בניכוי הוצאות מוכרות (שיפוץ, עו"ד, מס רכישה ששולם, פחת).
- דירה יחידה: פטור ממס שבח ברוב המקרים — בתנאי שזו דירתכם היחידה, שהחזקתם בה תקופה מינימלית, ושמחיר המכירה מתחת לתקרת הפטור הקבועה בחוק.
- דירה שנייה ומעלה: המס חל, אך רק על השבח שנצבר מ-2014 ואילך (חישוב ליניארי) — נכסים ותיקים נהנים מחלק פטור משמעותי.
- שכר טרחת שמאי ועו"ד, מס רכישה ששולם בקנייה והשקעות בנכס — כולם ניתנים לניכוי מהשבח. שמרו קבלות.
ההבדל ממס רכישה
מס רכישה משלם הקונה בעת הקנייה לפי מדרגות על מחיר הדירה; מס שבח משלם המוכר בעת המכירה על הרווח בלבד. בעסקה אחת שני הצדדים נפגשים עם שני מיסים שונים.
המידע בעמוד זה הוא הסבר כללי ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית. לפני עסקה מומלץ לאמת את הנתונים מול הגורמים הרשמיים ולהתייעץ עם איש מקצוע.
מקורות: רשות המיסים — מיסוי מקרקעין · כל זכות — מס שבח
יש שאלה על נכס ספציפי? המתווך החכם עונה עם הנתונים.
"מה זה מס שבח ומי משלם אותו?" — או כל שאלה אחרת